环京永清，留给“抄底”的时间不多了！

在楼市投资中，我们习惯问到的一句话：现在适不适合抄底？

楼市抄底就是在楼市价格非常低迷，但即将有利好转升的时候，果断购入，然后等待*，就称之为楼市抄底。

看似很简单，但在执行过程中却很难，因为我们无法判断*底谷在哪？

我们能做的是凭借对市场（政策）的观察，选择底谷阶段入场蛰伏，因为买房就是和时间、空间及政策赛跑。

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不具备“睡城”价值的，就不是真“环京”

环京的价值在很长一段时间内都无法改变“睡城”的角色。

所谓环京，并不是单纯的指围绕北京的区域，我们比较城市区位价值的时候，距离城市就业中心（核心商圈）的距离固然是一个很重要的标尺，但不是围绕一个圆心，相同半径的价值都一样，而是要综合考虑区域的就业和居住形态。

例如以丽泽商务区为终点的地铁R1线，该线路地铁沿线站点成为大量高端产业人才、城市精英“职住平衡”的理想选择。而在这其中，作为出京第一站的永清黄金交通枢纽价值格外凸显，相比霸州、雄安、保定等其他区域通勤优势更为明显。

未来永清将实现7分钟到新机场，30分钟到丽泽商务区。对于在丽泽商务区上班的人来说，半小时的通勤时间将会十分舒适。即使进一步换乘到北京核心区的东二、三环等地，通勤时间也不会超过1小时。更重要的是，仅几站的地铁距离，永清房价1万元的均价与丽泽商务区周边7万的房价形成鲜明对比，相差了约7倍的价差意味着未来永清的房价将有较大的上涨空间。

也就是说，地理位置的远近不是关键，关键的是类似的地区要成为距离就业中心（产业聚集+交通便利）足够近的真正的“睡城”。

切记，不具备“睡城”价值的，就不是真“环京”。

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环京楼市：3年楼市冰封，如今寻求突破

环京楼市历来被称为政策市，特别是今年，严厉的限购政策（2017年6月）执行已满三年，房价已腰斩，购房者对于后续政策如何出台可谓是翘首期盼。有房的希望政策放松，无房的希望能够在这一轮的底谷中安家。

回望环京楼市的代表燕郊，十年楼市政策起起伏伏，市场从热到冷再回暖。从图上可以看出上一次低谷出现在2014年下半年，当时的楼市政策是彻底对本地人和外地人的无条件放开，是人就可以买，有钱就可以买，房价直线拉升，一直持续到2017年6月严厉的限购政策公布并执行，自此到如今房价直线下跌，市场冰封。

难得的是，在2020年楼市明朗，宏观政策不变，微观政策频调，货币宽松和楼市松绑会愈加明显。而环京区域在“因城施策”和“人才引进”的政策指导下，开始寻求突破。在这个敏感的楼市转折期，对每个人来说，*重要的就是：看清大趋势，避免脚踏空！

环京价值区域的需求会迟到但不会缺席。限购只是延迟了需求释放的时间，而不是彻底摧毁需求。

环京楼市已进入了价值投资阶段，短期暴富思维者请快速离场，过去那种一年房价翻倍的历史很难再重演。

当下投资，我们要学会寻找基本面向上变化非常巨大的好城市好区域，比如京南的廊坊、永清、固安等。

北京新机场和雄安新城旁的概念，让京南一度成为环京房地产的宠儿，政策、交通、基建、环境、产业等多维度的利好消息不断传出，这使得京南、京东的外溢购房人群及投资人群开始趋之如骛。面对这一现状，对于购房者怎么判断呢，先从价格上来看，2020年7月份，各区新房均价，廊坊广阳区13850 元/平方米，安次区 13564 元/平方米、开发区 11285 元/平方米、固安12594 元/平方米、霸州7567 元/平方米、永清房价9986 元/平方米，其次是区位，一定要结合自身需求，然后就是交通配套等。

可以看到永清房价在南三县里属于较低的，同时相比霸州在位置上距离北京更近，永清据首都第二机场距仅15公里，配合大兴国际机场综合交通枢纽，北京规划了三条高速公路与之链接，延伸“五城六镇”网络化城镇体系。永清交通便利畅通，处于30分钟北京经济生活圈之内。在公路交通方面区域有四大高速交通路网，分别为京台、京沪、大广和机场高速，通过上述四条高速可以在*快的时间内直达北京南三环。

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松了，对房价有影响吗？

投资，重要的是看大逻辑！

随着楼市的分化，买房暴富的时代一去不复返了，未来只有少数城市有投资价值。

对于环超一线城市—北京的环京区域来讲，主要居住人口为北京上班族，也就是从北京就业中心溢出的人群。环京楼市的价值之所以是“睡城”，除了距离之外就是北京对人才的吸引。北京就业人口可以为环京价值区域提供源源不断的居住需求，他们才是支撑环京房价的支柱。

随着经济下行压力加大，各地对房地产限购限贷等各种调控措施不断往宽松方向发展，以“人才”之名，解土地财政之忧。

环京区域通过人才政策的方式进行，也符合一城一策的政策规定，并没有违反房住不炒的大原则。

虽然落户门槛并没有想象的那么低，但已是松了不少，想落的，都能进来。人口来了，需求就多了。目前，二手房已经进入了低价房消化末尾阶段，新上房源较年前均有涨幅，实属价值体现。随着拥有购房资质群体增加，二手房价格会逐渐被垒实。

同样，一手房市场在局部也有松动，*严的时刻已经过去了，变相放松或会长期存在。

人才落户进来，限购逐步放开，对房价的影响，还用说吗？